住宅ローンの融資を受ける際には、収入を一つの判断材料として、この人にはこれぐらい融資できると借り入れ可能額が決定します。

 

しかし、審査の結果、借り入れ希望額に満たない金額での融資しか認められず、1人だけの収入では借り入れ可能額に限界がある場合もあります。

 

借り入れ可能額を増やす方法として、収入合算という方法があります。

 

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我が家でも、住宅ローンの申込み時に、「おそらく問題ないと思いますが、万が一ご主人だけの収入での融資が難しい場合には、奥さんの収入も合算しましょう。」と担当者から説明を受けていました。収入合算では、1人の収入だけでは希望額の融資が難しい場合に、2人の収入を合算してローンを組むことで、借り入れ可能額を大きくすることができます。

 

この収入合算は、夫婦や親子などの近親者のみに限られていますし、利用にあたりいくつか条件が設けられています。

 

そこで、今回は住宅金融支援機構が提供するフラット35の収入合算についてまとめてみました。

 

フラット35の収入合算をする際の条件は?

 

まず、フラット35では申込み者と以下の要件を満たす方の収入を合算して申し込むことができます。

 

@申込み者の親や子、配偶者など

 

A申込み時の年齢が70歳未満であること

 

B申込み者と同居される場合

 

C連帯債務者となる方(1名のみ)

 

 

上記の要件を全て満たす場合、収入を合算することが可能となっています。

 

フラット35ではパートも合算者としてOK

 

基本的に民間の金融機関では、合算者がアルバイトやパートの場合は合算が認められないケースも多いようですが、フラット35では合算者がアルバイトやパートであっても合算することができますし、年金受給者であっても合算することができます

 

 

収入を合算して住宅ローンを組む場合、合算者の収入をどれぐらい合算できるのか?ということも気がかりだと思いますが、フラット35では全額合算することも可能です。

 

しかし、フラット35では、合算額が合算者の年収の50%を超える場合には、ローンの期間に制限がかかる場合もあります。

 

例えば、申込み者本人が30歳、年収を300万円とし、収入合算者が55歳、年収を700万円とします。

 

申込み者本人の年収(300万円)に、合算者の合算額を700万円の50%以下、つまり350万円以下とする場合だと、申込み者本人の年齢を基準とし、最長で35年間のローンを組むことも可能です。

 

一方、もう少し借り入れ可能額を増やすために、合算者の年収を全額合算する場合だと、二人のうち年齢が高い方(このケースだと親)が完済時に満80歳未満となる年数までしかローンが組めないため、このケースだと最長で24年間のローンということになります。

 

 

フラット35の収入合算での持分は?

 

家やマンションの購入となれば、数千万円もする高額な買い物ですから、一人だけの収入では住宅ローンを利用することが難しい場合もあり、夫婦や親子で収入を合算して、住宅ローンを利用する場合もあります。

 

しかし、夫婦や親子がそれぞれ足りない資金を借りる場合には、それぞれに所有権があることになります。

 

我が家の場合ですと、主人のみの名義で住宅ローンを利用しているため、全ての所有権は主人にあると登記されています。一方、収入を合算して不動産を購入する場合は、それぞれに所有権があるように登記されます。
ずっと固定金利で安心のフラット35で、収入合算して住宅ローンを利用する場合、土地や建物の登記にあたり持分の割合をどうするのか?ということが問題になってきます。

 

よくネット上では「住宅ローンを申請し、仮承認を頂きました。私だけの収入では希望金額の融資が厳しかったので、妻と収入合算しました。土地、建物の持分は6(私)対4(妻)としています。」といった書き込みを目にしますが、土地や建物の所有権の割合は自由に決めることが可能なのでしょうか。

 

または、「収入合算の場合、住宅ローンの負担割合と土地や建物の所有権の持分を同じ比率にしなければならないのか?」といった疑問が出てくるかもしれません。

 

そもそも、持分とは土地や建物を誰がどれぐらい所有しているのかを示し、登記簿には名義ごとの割合が記載されます。

 

結論から言いますと、住宅ローンの負担割合と土地や建物の持分の割合は同じ比率でなければならないという決まりはありません。

 

ちなみに、フラット35では住宅を共有する場合の持分割合の要件に関して、以前は申込み者の共有持分の割合が1/2以上あることとされていましたが、現在は申込み本人が持分を持っていれば、持分の割合は問われなくなりました。

 

ただし、収入を合算する場合、土地や建物の持分についても正しく理解しておかないと、のちに贈与税がかかってくることもありますので注意しなければなりません。

 

具体例をあげますと、4000万円のマンションを購入する場合、一切頭金をなしで想定し、夫と妻がそれぞれ2000万円の資金を負担した場合、それぞれの持分は1/2とするのが一般的です。

 

しかし、このケースで仮に夫に全て持分(所有権)があるように登記すると、妻から夫への贈与があったとみなされ、夫に贈与税がかかってしまうため、不動産を購入するために負担した金額の割合に基づいて持分登記する必要があるのです。

 

また、土地や建物の持分だけではなく、住宅ローンの負担割合によっては住宅ローンで受けられる控除額が変わってくることもありますので、事前に担当者や司法書士に確認しておくことをお勧めします。

 

 

フラット35を親子リレー返済で収入合算する際の注意点!

 

住宅ローンを利用する場合、親子リレーローンや親子リレー返済という方法もあります。特に二世帯住宅を検討されている方や長男や一人っ子で、将来子どもが自宅を継ぐことが決まっている場合に検討されるケースが多いようです。

 

親子リレーローン(親子リレー返済)では、その名の通り、リレーのバトンのように親から子へローンの返済をバトンタッチするというイメージ通りのローンです。

 

ローンの契約数は1つとなるため、最初は親がローンを返済していきますが、定年退職を迎え、年金生活となり返済が厳しくなってきたら、次は子どもがローンのバトンを受け取り引き継いでいくという形になります。

 

二世帯住宅の建築費用となれば、それなりにお金がかかりますので、全期間固定金利のフラット35という選択をされる方も多いのではないかと思いますが、フラット35では親子リレー返済と言います。

 

フラット35の親子リレー返済の利用条件をチェックしてみますと、一定の条件を満たす後継者であれば、利用することができます。

 

親子リレー返済の後継者の条件としては、以下の3つの要件を全て満たす必要があります。

 

・申込み者本人の子ども、孫であること、またはその配偶者であり定期的な収入があること

 

・申込み時の年齢が満70歳未満であること

 

・連帯債務者にあること(1名のみ)

 

 

そして、フラット35では収入合算する場合、収入合算者の年収のいくらまでという制限が設けられておらず、収入合算者の全ての年収を合算することも可能です。

 

基本的に、民間の金融機関では“収入合算者の年収の1/2までしか合算することができない!”という条件付きだったりするのですが、フラット35では制限されておらず、子どもの年収を全額合算することも可能なため、借入可能金額を増やすことができます。

 

ただし、フラット35の親子リレー返済で収入を合算する時に注意しなければならないこともあります。

 

これはフラット35に限ったことではなく、全ての親子リレー返済や親子リレーローンを利用する時に言えることですが、例えば、一人っ子で将来自宅を継ぐことはすでに決まっており、独身の時にこの親子リレー返済を組むといったケースもあります。

 

しかし、将来結婚した時に、奥さんが「義父母との同居は絶対に無理!同居なんてできない、、。」という条件を付けてきたら、どうでしょうか。当然、奥さんを何とか説得して同居という選択をするか、説得できなかった場合は実家ではなく、新たな住まいを探す必要があります。

 

しかし、すでに親子リレー返済というローンを組んでいるため、ローンを返済していく義務は残っていますし、1つすでにローンを組んでいるということで新たに住宅ローンを組むことはできないため、将来的なこともしっかりと考えた上で利用を検討する必要があります。

 

また、ご両親に万が一のことがあった場合には、その残りのローンを子どもが引き継がなければならず、負担額によっては返済が困難になることもありますので、その点も注意が必要です。

 

 

まとめ

 

いかがでしょうか?

 

このページではフラット35の収入合算についてまとめてきました。民間銀行の住宅ローンよりもフラット35の場合はパート収入も合算できる事や、親子リレーの収入合算で最大限の借入が可能になるでしょう。

 

ただし、親族等で収入合算をする場合はその収入合算する方が同居することや連帯債務者となることも忘れてはいけません。

 

また、収入合算した場合の持分については、担当者の方や登記の際に司法書士にしっかりと確認しておく事で将来無駄な税金を払わなくてすむでしょう。

 

いずれにしても、長期間にわたって返済していくものですので、合算者や家族などでじっくりと話し合うことをおススメします。

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