フラット35

 

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フラット３５とは

 

 

ずっと固定金利で安心だと言われているフラット35とは？

 

住宅の購入は2000万円、3000万円、4000万円もしくはそれ以上のとても大きな金額が必要となってきます。

 

特に地価の高い都心部などでは土地代だけでもかなり高額で、土地代と建物代を合わせた全額をキャッシュで支払うことは困難で、多くの方が住宅ローンという制度を利用されると思います。

 

住宅ローンといっても、その種類は多く、現在は約5000種類ちかくの住宅ローンが存在すると言われています。

 

住宅ローンといえば、まずは銀行を思い浮かべる方も多いと思いますが、銀行の住宅ローンの他、財形融資、自治体融資、民間ローン、フラット35などがあります。

 

ハウスメーカーや工務店などで仮契約を行い、本格的な話を進めていき、住宅ローンの借り入れを検討していることを伝えると、住宅ローンの選択肢の一つとしてフラット35を勧められるケースも多く、実際にフラット35を利用されている方は多いようですね。

 

 

「住宅ローンの審査の申請にあたり、ハウスメーカーの営業マンに言われるがままにフラット35での審査を申し込みましたが、フラット35ってどんなローンなのですか？」と、中にはフラット35のことをあまり理解していないのに話を進めていってしまう方もおられるようです、、。

 

 

しかし、様々な種類の住宅ローンが存在しますので、最初から一つの住宅ローンではなく、複数の住宅ローンを視野に入れ、最終的により最適な住宅ローンを選択する必要があります。

 

 

そこで、このサイトではフラット35とはどのような住宅ローンなのか？に特化しまとめてみました。

 

まず、フラット35とは民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して誕生した住宅ローンとなります。

 

住宅ローンの借り入れの際に金利のタイプを固定にすべきか、それとも変動にすべきかと悩みますが、フラット35では長期間に渡り、固定金利を実現されています。

 

返済期間は15年から最長で35年となっており、住宅ローンの支払いが完了するまで金利が変動することがないため、当然月々のローンの支払い額が変動せず、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

 

住宅ローンの返済期間は長期間に渡りますので、その中で職を失ってしまったり、一定期間働けないような状況に陥ってしまうこともあるかもしれません。

 

さらに、子どもの進学にあたり一時的な出費が増える時期もやってきますが、金利のタイプを変動で借りた場合だと、5年後、10年後に金利があがっている可能性もあるため、それなりのリスクを伴います。

 

フラット35の場合は、返済中に金利があがったとしても資金の受取時に確定した金利での返済となりますし、ローン期間を長く設定すれば、月々の返済額の負担を軽減させることができ、住宅ローンが家計を圧迫することもありません。

 

 

しかし、このような情報ばかりでは「フラット35は固定金利で安心だわ！」と良い面しかみえてきませんので、フラット35のデメリットについても少しふれておきたいと思います。

 

 

長期間、金利が変動しないということが最大のウリとなっているフラット35ですが、変動タイプの住宅ローンと比較すると金利が高い傾向にあります。

 

 

また、金利が変動しないため、万が一ローンの返済期間中に借入金利を下回ったとしても、資金の受取時に確定した金利での返済を続けていかなければならず、金利が下がろうが関係ありません。

 

 

10年後、15年後、20年後に金利が下がる、金利が変わらないと思うならずっと金利が固定のフラット35よりも変動タイプの方がお得ですが、このあたりは専門の知識をお持ちの方に相談し判断されることをお勧めします。

 

 

住宅ローンを利用される際は、ローンを返済していくための資金計画はもちろん、将来の教育資金などをしっかりとシュミレーションしておく必要があります。

 

 

ちなみに、フラット35にはいくつか種類があり「フラット35S」や「フラット20」などもありますので、条件を満たす場合はそちらの検討もお勧めします。

 

 

フラット35のメリットとデメリットを詳しく

 

テレビCMでもよく耳にするようになった「フラット35」。

 

ずっと固定金利で安心だとアピールされており、確かにフラット35には長期間固定金利で住宅ローンを組むことができるのですが、フラット35を利用するにあたりデメリットや注意点などもしっかりと把握しておく必要があります。

 

 

そこで、ここからはフラット35のメリット・デメリットについて紹介したいと思います。

 

 

 

メリット1：金利が一定で返済計画が立てやすく安心！

 

フラット35はずっと固定金利の住宅ローンなため、ローンの返済額が金利の影響を受け変動することはありません。

 

最長で35年間のローンを組むことができ、借入時の金利のまま変わらないため、当然月々の返済額も変わりません。

 

そのため、ローンの返済期間中に万が一、金利が上がった場合でも、金利上昇によるダメージを受けずに、安心して利用することができるということが最大のメリットではないかと思います。

 

 

メリット2：保証料が一切かからない、また保証人がいらない！

 

一般的に住宅ローンを組む場合、保証料というものが発生することもあり、中には100万円ほどの費用が必要となることもあるのですが、フラット35では保証料が一切かからず0円となっており、諸費用を抑えることができます。

 

さらに、フラット35では住宅金融支援機構が保証人となるため、保証人が必要ではないということもメリットとしてあげられます。

 

 

メリット3：繰り上げ返済の手数料がかからない！

 

住宅ローンの返済期間中にボーナスや一時的にまとまったお金が用意できると、繰り上げ返済を検討されると思いますが、繰り上げ返済をする場合、数万円の手数料が必要になってきます。

 

フラット35では、一部返済、全額返済ともに手数料が一切かからないというところもメリットとしてあげられます。

 

 

メリット4：ローンの審査に通りやすい！

 

民間銀行の住宅ローンだと、勤務形態や勤務年数、年収などの項目で細かくチェックされ、ローンの審査が厳しくなかなか通らないようなところもあるようです。

 

一方、フラット35では比較的審査が緩やかだと言われており、安定した収入だとみなされれば、非正規雇用や勤続年数が短いといったことは重要視されないようです。

 

また、民間銀行が販売する住宅ローンよりも審査をクリアしやすいため、転職後1年未満の人や自営業者でも審査に通りやすい傾向にあるようですが、安定した収入が前提となっていますので、フラット35だからといって全ての人がローンを組めるというわけではありません。

 

 

フラット35には上記のように様々なメリットがありますが、その反面デメリットというものも存在しますので、具体的にどのようなデメリットがあるのかみていきたいと思います。

 

 

 

デメリット1：金利は高めに設定されている！

 

フラット35の特徴としてはずっと固定金利ということがあげられるのですが、その反面、変動タイプの金利と比較すると金利が高く設定されています。

 

さらに、フラット35では自己資金が1割未満の場合だと0.4〜0.5%ほど金利があがりますので、月々のローンの返済額も高くなりがちですし、1割以上の自己資金は用意しておきたいところです。

 

また、ローンの返済期間中に、仮に金利が下がったとします。

 

しかし、フラット35では借入時の金利でずっと固定されているため、金利が下がろうが恩恵を受けることはできませんし、月々の返済額が変わることもありません。

 

 

デメリット2：物件にも条件がある

 

審査を受けるための条件は、下記です。

 

・床面積70�uを超える一戸建て住宅または床面積30�uを超えるマンション

 

・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する

 

・土地取得費を含む住宅の建設費または購入価額が1億円以下の住宅

 

 

 

上記のように残念ながらフラット35にはデメリットも存在しますので、メリットだけではなく事前にデメリットを把握した上でフラット35を検討するようにして下さい。

 

 

現在、多くの住宅ローンが存在しており、住宅ローンの選択肢の一つとしてフラット35も検討されると思いますが、金利なども異なりますので返済額のシュミレーションはもちろん、自分に合った住宅ローンなのかをしっかりと見極める必要があります。

 

 

ちなみに、フラット35は多くの金融機関での取り扱いがありますが、金融機関によっては金利や手数料などが異なってきますので、よく比較された上で、より条件の良い金融機関を選ぶことが重要です。

 

 

フラット35と銀行住宅ローンとの違いは？

 

上記で説明した通り、住宅ローンには、銀行や信用金庫、農協などの金融機関が独自に展開し取り扱っている民間の住宅ローンと、金融機関と住宅金融支援機構が提携しているフラット35があります。

 

これから住宅ローンを検討される方は、金融機関の住宅ローンかフラット35を検討されると思いますが、一口に住宅ローンといっても金利や金利のタイプ、利用条件なども異なってきます。

 

 

フラット35と金融機関の住宅ローンの特徴をもとに、その違いについてまとめてみました。

 

 

フラット35の特徴

 

フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携している住宅ローンで、最長で35年間、借入時の金利のまま変わらないため、月々の返済額が金利に左右されて変動することがなく、返済計画が立てやすいといった特徴があります。

 

民間の金融機関が取り扱っている住宅ローンでは、勤続年数や最低年収なども細かくチェックされるため、ローンの申請にあたり審査は厳しい傾向にありますが、フラット35では勤続年数や最低年収などが問われないため、比較的審査が緩やかだと言われています。

 

そして、住宅ローンの返済は長期間になりますので、その返済期間中にまとまったお金が用意できる時がやってきますが、フラット35では一部返済、全額返済ともに繰り上げ手数料が0円となっています。

 

繰り上げ返済の最小金額は1回あたり100万円からとされていますが、ネット経由で返済する「住･My Note」に登録すると1回あたり10万円からの返済でも利用できるようになります。

 

 

その反面、長期固定金利のため、金利が高いという弱点があります。

 

 

 

民間の金融機関の住宅ローンの特徴

 

民間の金融機関の住宅ローンは、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、農協などが独自に展開し取り扱っている住宅ローンで、金融機関によって金利をはじめ、ローン内容や利用条件が異なっているため、自分たちが求める住宅ローンが見つかればかなりお得です。

 

ただし、金融機関の住宅ローンは、勤続年数や最低年収などの基準が設けられておりフラット35よりも審査が厳しい傾向にあります。

 

そのため、収入が不安定な自営業者や転職したばかりの方、派遣社員などには不利な状況にあり、フラット35という選択肢に限られてしまうケースもあります。

 

また、民間の金融機関の住宅ローンの場合は、繰り上げ返済の際、手数料というものが発生します。

 

手数料の金額は金融機関によって異なっていますので、繰り上げ返済時の条件なども確認しておく必要がありますが、近年は手数料が0円という金融機関も珍しくありません。

 

 

いかがでしょうか？

 

フラット35と民間の金融機関の住宅ローンの特徴をもとに比較してみましたが、やはり住宅ローンを組むとなれば、長期間の返済となりますので金利を重視しがちだと思います。

 

しかし、金利や金利タイプをはじめ、借入時に必要となる諸経費や繰り上げ返済時の手数料などは異なってきますので、総合的なことをふまえた上で、より最適なローンを選ぶことが重要です。

 

 

フラット35の利用条件は？

 

今や住宅ローンは約5000種類近く存在しています。

 

住宅ローンの種類によっては比較的金利が安く設定されているのに審査が厳しかったり、その逆で金利は高めに設定されているものの審査をクリアしやすいものもあります。
そのため、しっかりとそのローンの特徴とメリット・デメリットをふまえた上で自分に合った住宅ローンを見極める必要がありますが、長期間固定金利の住宅ローンといえば「フラット35」をイメージされる方も多いのではないでしょうか。

 

フラット35は最長で35年間、それも金利が固定、保証人や保証料が不要というメリットもありますし、繰り上げ返済時の手数料が発生しないというメリットも持っています。
このフラット35は一般的なローンとは審査の方法が異なっているようですが、フラット35の申請にあたりこれだけの条件は満たさないといけないというものがあるようです。

 

そこで、ここでは、フラット35に設けられている利用条件についてまとめてみました。

 

 

フラット35を利用できる方

 

・申込時の年齢が70歳未満であること

 

・安定した収入があること
住宅ローンによっては非正規雇用や勤続年数が短いと審査に落選してしまうケースもありますが、フラット35では安定した収入があればこのあたりは問われないようです。

 

・日本国籍であること、または外国人で永住許可を受けていること

 

・フラット35とその他の借入金を合わせたすべての借入金の年収に占める年間返済額の割合が、年収400万円未満の場合30％以下、年収400万円以上の場合35％以下の基準を満たしていること

 

年収	４００万未満	４００万以上
基準	３０％以下	３５％以下

 

 

フラット35を利用できる住宅

 

・土地の購入費を含む住宅の建設費または購入価額が1億円以下の住宅であること

 

・住宅の床面積が一戸建て住宅の場合70�u以上、マンションなどの共同住宅の場合30�u以上であること

 

・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること

 

 

フラット35の融資金額

 

・100万円以上8,000万円以下であること

 

 

フラット35の融資期間

 

・15年以上35年以内であること

 

 

フラット35の審査を受けるには上記の条件を満たさなければなりません。

 

 

しかし、上記のような条件を満たしているにも関わらず、『フラット35の審査に落ちた、、。』といったケースもあるようです。

 

 

一般的にはフラット35は民間銀行の住宅ローンなどと比較すると審査が通りやすいと認識されている方も多いようですが、例えば過去にクレジットカードを利用し、その支払いが滞ってしまったことがある場合は、審査される時に不利になってしまうようです。

 

 

また、フラット35では基本的に非正規雇用や勤続年数が短いことは問われないため申請することができますが、転職して1年も経っておらず、安定した収入とみなされなかった場合に落選してしまうというケースもあるようです。

 

 

 

フラット35の審査基準は？

 

「住宅ローンの中でも、特にフラット35は審査が通りやすい。」

 

「自営業のため、比較的審査が緩いと言われているフラット35を勧められました。」など、フラット35は住宅ローンの中でも審査に通りやすいと言われています。

 

実際に、民間の金融機関の住宅ローンよりも審査が甘いのも事実で、一度銀行での住宅ローンを申し込んだものの、融資が困難な場合にフラット35を検討される方も多いようです。

 

または、自営業者や派遣社員、転職して1年も経っていない場合は、はじめからフラット35に絞って住宅ローンの話を進めていくと思います。

 

しかし、比較的審査が緩いと言われているフラット35ですが、審査に通らず住宅ローンを利用できない場合もあります。

 

 

そもそもフラット35は民間の金融機関と住宅金融支援機構が提供している住宅ローンで、全国の銀行や信用金庫などで取り扱っており、そのフラット35の販売窓口となる金融機関が行う事前の審査に通らなければ、本審査に進むことができません。

 

 

事前審査に通れば、次は住宅金融支援機構が本審査を行い、それをクリアすると融資を受けることができるのです。

 

 

フラット35の審査に通らない人の特徴としては、返済遅延経験のある人や、収入に対し借り入れ金額が多すぎる、転職したばかりで安定した収入が見込めないと判断されてしまったなどがあげられますが、審査基準に合致していないというケースもあります。

 

 

フラット35を検討されている方は、審査基準も気になると思いますので、ここでは審査基準についてまとめてみました。

 

 

審査基準1：返済負担比率が35%未満でなければいけない！

 

住宅ローンの話を進めていくと、返済負担率といったキーワードをよく目にするようになると思いますが、これは年収に対して、住宅ローン、車のローン、カードローンなど、これらすべての借り入れ返済額の割合のことをいいます。

 

フラット35では、返済負担率の基準が以下のように定められています。

 

・年収400万円未満の場合、返済負担率が30％以下であること

 

・年収400万円以上の場合、返済負担率が35％以下であること

 

 

例えば、年収が400万円未満であれば、住宅ローンの他、キャッシング、車のローンも残っている場合は、返済負担率を30％以下に抑える必要があります。

 

 

審査基準2：申込み時の年齢が満70歳未満であること

 

ただし、親子リレー返済を選択する場合だと満70歳以上でも可能となります。

 

 

審査基準3：借り入れの対象となる住宅の条件を満たしていること

 

フラット35では、借り入れ対象となる住宅の基準が以下のように定められています。

 

・一戸建ての場合、70�u以上であること

 

・マンションの場合、30�u以上であること

 

 

一戸建て、マンションともに上記の床面積の基準が定められていますが、余程小さな住宅でなければ基準をクリアしますので、このあたりは問題ない方が多いのではないかと思います。

 

ただし、フラット35は各金融機関が窓口となっており、申込み時に必要な書類や手続きの方法、審査の期間などは異なってきますので、事前に各金融機関に問い合わせ確認しておく必要があります。